养老公寓项目申报知识

养老产业——夕阳人群朝阳产业 
据民政部发布的《2012年社会服务发展统计公报》，2012年，全国60岁及以上老年人口19390万人，占总人口的14.3%，其中65岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%。根据预测，从2015年至2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。 
根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。
我国将逐步进入社会化养老新时代 
目前国内的养老模式主要有家庭养老、机构养老、社区居家养老等多种模式，随着人口老龄化速度的加快，传统的居家养老模式正在经受着挑战。未来养老的发展趋势为：以居家养老为主，社区养老服务为依托，社会养老服务机构为补充。社会养老服务机构的兴办模式有两种：政府主导和动员社会力量兴办。只有采取多种形式发展养老服务业，才能满足人口老龄化社会发展的需求。 
申请民办养老院流程及所需材料
第一步：申请筹办。根据民政部《社会福利机构管理办法》第七条规定，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人(以下称申办人)凡具备相应的条件，可以提出办院申请。合法申办人向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。 
申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料： 
1．申请书、可行性研究报告； 
2．申办人的资格证明文件；
3．拟办社会福利机构资金来源的证明文件；
4．拟办社会福利机构固定场所的证明文件。 
申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，应当向省级人民政府民政部门提出筹办申请。并报省级人民政府外经贸部门审核。民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并交审批结果以书面形式通知申办人。 
第二步：申请领取《社会福利机构设置批准证书》 
申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应当提交如下材料： 
1．申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；
2．民政部门发给的社会福利机构筹办批准书； 
3．服务场所的所有权证明或租用合同书；
4．建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书； 
5．验资证明及资产评估报告； 
6．机构的章程和规章制度； 
7．管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印以及工作人员的健康状况证明；
8．要求提供的其他材料。 　　 
对于新建养老院需要建设用地的，可使用国有建设用地，也可使用集体建设用地。 
使用国有建设用地时，要通过以下流程办理手续：立项→将项目纳入土地储备计划→办理农用地转用和土地征收手续。 
使用集体建设用地的流程是：集体申报→立项→规划选址→做设计方案（平面布置）→向当地人民政府报批（逐级上报）→市政府审批。 
办理以上事项不是全都找国土部门，立项由发改委审批（需提供项目可行性研究报告），而规划选址则由规划局审批。 
注：具体申报流程及材料请以当地民政部门要求为准。 
养老院筹建及运营过程中应注意的问题
1、养老设施的设计、建设要按照相关标准、规范进行（如《老年人建筑设计规范（JGJ122-99）》、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范实施细则》等）。
2、养老院用地审批或承租场所的获得。 
3、医疗护理人才的引进与配备。
4、养老院的经营风险。 
5、其他应注意的问题

老年公寓项目可行性研究报告

项目的提出理由：

随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。

在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。

为了应对老龄化日益加剧的现实，完善****社会保障体系，发展老年服务业，特此申请建设*****老年公寓项目。

 目 录

1.总 论 1

1.1 项目背景 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2 承办单位 1

1.1.3 承办单位概况 1

1.1.4 项目的提出 1

1.2 可行性研究编制依据 2

1.3 研究范围 3

1.4 项目概况 4

1.4.1 建设地点 4

1.4.2 项目性质 4

1.4.3 建设规模 4

1.4.4 建设内容 4

1.4.5 建设期 5

1.4.6 项目总投资及资金筹措 5

1.5 项目主要技术经济指标 6

2 项目建设背景及建设必要性 7

2.1 项目建设背景 7

2.1.1 社会背景 7

2.1.2 政策背景 8

2.2 项目建设的必要性 9

3 需求分析 11

3.1 老龄人口及抚养情况 11

3.2 老龄服务业发展现状 13

3.3 需求分析 13

3.4 本项目服务对象 14

4 场址选址与建设条件 15

4.1 项目选址 15

4.2 建设条件分析 15

4.2.1 地理位置 15

4.2.2 工程地质、地震裂度、水文地质概况 16

4.2.3 当地气象条件 17

4.2.4 交通运输条件 18

4.2.5 经济发展 18

5 工程建设方案 20

5.1项目主要建设内容 20

5.2设计原则 21

5.2.1 设计要点 22

5.3土建工程 23

5.4功能分区 24

5.5建筑设计 24

5.6结构选型 28

5.7公用工程 28

5.7.1给排水工程 28

5.7.2供电系统 28

5.7.3消防系统 29

5.7.4防雷及接地保护 30

5.6.5安保设施 31

6 节 能 32

6.1 设计依据 32

6.2 节能指标 33

6.3 项目能耗分析 33

6.4 节能措施 34

6.4.1 给排水节能 34

6.4.2 电气节能措施 34

6.4.3 太阳能利用 34

7 环境保护 35

7.1 设计依据 35

7.2 项目建设对环境的影响 35

7.2.1 施工阶段环境影响分析 35

7.2.2 运行阶段的环境影响分析 36

7.3 环境保护措施 37

7.3.1 项目实施阶段的环境保护措施 37

7.3.2 项目运行阶段的治理与保护措施 38

8 劳动安全、卫生及消防 40

8.1 劳动安全 40

8.1.1 危害因素及危害程度分析 40

8.1.2 安全措施方案 40

8.2 卫生要求 41

8.2.1 场址卫生要求 41

8.2.2 平面布置卫生要求 42

8.2.3 卧室卫生要求 42

8.2.4 屋顶、墙和地面的卫生要求 43

8.3 消防 43

8.3.1 设计依据 43

8.3.2 总图 43

8.3.3 建筑 44

8.3.4 电气消防 44

8.3.5 消防给水 45

9 组织机构与人力资源配置 46

9.1 管理机构 46

9.2 人力资源配置 46

9.2.1 生产作业班次 46

9.2.2 年工作日 46

9.2.3 劳动定员及技能素质要求 46

9.2.4 员工来源及招聘方案 46

10 项目建设工期与实施进度 47

10.1 项目实施安排 47

10.2 项目实施进度安排 47

11 工程招投标方案 49

11.1 招投标原则 49

11.2 招标范围 49

11.3 招标组织形式 49

11.4 招标方式 50

11.5 招标基本情况表 51

12 投资估算与资金筹措 52

12.1 编制说明 52

12.1.1 投资估算依据 52

12.1.2 工程量依据 52

12.1.3 投资估算规范 52

12.1.4 工程建设其他费用计算依据与标准 53

12.2 投资估算 53

12.3 资金来源 55

13 财务分析 56

13.1 评价依据与基础数据 56

13.1.1 评价依据 56

13.1.2 财务分析说明 56

13.1.3 财务分析假设 56

13.1.4 基础数据的选择 56

13.2 营业收入与成本费用 57

13.2.1 营业收入测算 57

13.2.2 总成本费用 58

13.3 项目盈利能力评价 59

13.4 项目偿债能力分析 61

13.5 不确定性分析 61

13.6 财务评价结论 64

14 风险分析与对策研究 65

14.1 社会影响效果分析 65

14.2 社会适应性分析 65

14.3 社会风险及对策分析 66

15 研究结论与建议 67

15.1 结论 67

15.2 建议 67

附表：

辅助报表1 总投资估算表

辅助报表2 项目总投资使用计划与资金筹措表

辅助报表3 营业收入、营业税金及附加估算表

辅助报表4 总成本费用估算表

辅助报表5 外购燃料和动力费用估算表

辅助报表6 工资及福利费用估算表 

辅助报表7 固定资产折旧估算表

辅助报表8 无形资产和其他资产摊销估算表 

基本报表1 项目投资现金流量表

基本报表2 项目资本金现金流量表

基本报表3 利润与利润分配表

基本报表4 财务计划现金流量表

附图

1.项目地理位置图

2.项目平面布置图

3.项目鸟瞰图